L’immobilier viager constitue 1% des transactions immobilières et il connait de plus en plus une croissance remarquable.
Le viager est une vente de bien immobilier dans laquelle le vendeur accepte de céder sa maison ou son appartement en échange d’un capital initial appelé bouquet et d’une rente viagère.
L’immobilier viager : principes
L’acheteur ou débirentier prend l’engagement d’effectuer des versements périodiques au vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès.
Les versements peuvent être mensuels, trimestriels ou annuels. L’opération immobilière viagère doit se faire en présence d’un notaire. Une fois le contrat signé, l’acheteur devient ainsi le propriétaire de la maison ou de l’appartement. Toutefois il en sera définitivement le propriétaire que lorsque le vendeur sera décédé.
Il est impératif que les deux acteurs concernés c’est-à-dire le vendeur et l’acheteur disposent de toutes leurs facultés mentales et physiques. L’acquéreur doit être majeur et le vendeur doit avoir au minimum 20 ans de plus que lui.
Rente viagère et bouquet
La rente viagère renvoie à la somme versée de manière périodique soit par mois, par trimestre ou par année. C’est la somme que l’acheteur doit au vendeur jusqu’à son décès. La rente peut être évolutive, réversible ou réévaluée.
En ce qui concerne le bouquet, c’est une somme fixe initiale qui doit être versée au vendeur dès le début de l’opération de viager. Le montant du bouquet peut être exigé par le vendeur et il est aussi appelé capital initial.
Il dépend de la valeur de la maison ou de l’appartement. La valeur du bouquet doit être estimée entre 20% et 30% de la valeur totale du bien immobilier en question. Plus le montant du bouquet est élevé et plus celui de la rente sera bas. Le bouquet n’est pas obligatoire.
Le montant de la rente
Le montant de la rente viagère se calcule sur la base d’un certain nombre de facteurs. Il s’agit de la valeur de la maison ou de l’appartement sur le marché, de l’âge et du sexe du crédirentier (vendeur), les droits d’habitation, les droits d’usage, l’obligation ou non du bouquet, le montant du bouquet s’il est obligatoire…
Les critères relatifs à la rente viagère influent également sur le montant de celle-ci : sera-t-elle une rente progressive ou régressive ? Sera-t-elle une rente réversible ou irréversible ? Avant de procéder au calcul de la rente, il faudra faire une soustraction du montant du bouquet.
Les différents types d’immobiliers viager
L’immobilier viager occupé
C’est le plus fréquent type d’immobilier viager et il représente 95% du total des ventes de viagers. Dans ce type de viager, le vendeur a le droit de rester dans le logement et de l’utiliser comme il le souhaite et ce, jusqu’à son décès. L’acheteur ne pourra alors récupérer son bien immobilier qu’après le décès du vendeur.
L’immobilier viager libre
Dans le cas de l’immobilier viager libre, le bien immobilier mis en vente est libre. L’acheteur ou débirentier a le droit de l’occuper juste après avoir signé le contrat.
L’immobilier viager à terme
Dans ce cas-ci, les deux acteurs concernés déterminent la durée de paiement de la rente (nombre d’années). Toutefois, l’acheteur ne pourra acquérir son bien qu’après le décès du vendeur.
